今週の資産状況
FOMCの手を逃れたキリコを待っていたのは、また地獄だった。
暴落の後に住み着いた欲望と暴力。
FRBのQTが生み出したソドムの街。
悪徳と野心、頽廃と混乱とをコンクリートミキサーにかけてブチまけた、
次回「セルインメイ」
来週もキリコと地獄に付き合ってもらう。
結果的に＄AAPLアップルの決算が良かったみたいで、金曜にGAFAMショートカバーが起こったのでNAS100は株価が戻ったみたいですが。
銀行株の影響をモロに喰らうダウニキの戻しがイマイチな上に、GWで日本市場が休場だったために投資信託も5/2で止まって居るんですね。
水星逆行期は来週末まで続く上、季節性的にも暫く我慢なのかな？
現在のポートフォリオ
今週の買付状況
あとがき
競売物件に興味を持った話
— 根本尚 (@satsuroku) 2023年3月3日
3月頃にツイッターで競売物件に興味を持ち、一時期本気でTQQQを解約して近所の競売物件に入札しかけた話をしていこうと思う。
競売物件検索サイトを検索していたら欲しい物件が見つかった
調べてみると、世の中には競売物件検索サイトなるものがあって、検索すると相場より割安な物件があることが分かった。
今現在、当時検索していた物件は落札済みなので住所までは書けないが
所謂3点セットはダウソ済みなので、一部参考資料として転載させて頂く。
カーキチには嬉しいカーポート付きの某県の物件
入札最低価格は88諭吉で、買受申出保証額が17.6諭吉
入札までに証拠金17.6諭吉用意出来ればおｋという事らしい、落札出来なければ返金されるらしい。
頑張れば届く額であったので真剣に検討していたが、競売物件素人だったので色々しらべていくうちに障害が多少ある事が分かった。
競売物件の先には債務者がいるという現実
基本競売物件というのは債務者が債務不履行で、イヤイヤ強制執行された結果なので果して協力的なのか非協力なのか分からんという。
任意売却というゴールに進めれば、債務者だって、抵当権者だってwinwinだろう。それを出来ずに破産して？強制執行を喰らっているのである。詳しくは知らん。
入札者は直接コンタクトが取れないので、裁判者で開示されている3点セットと言わる資料を元に判断するしかないという事が分かった。
無事落札出来れば、裁判所が登記移転を自動的に？してくれるらしいが
そっから先の面倒事は落札された方が自己責任でヨロという事らしい。
カバチタレで出てきた様な、落札したら元所有者が嫌がらせで賃貸させて妨害してくるというヤクザスキームは最近の改正で改善されたらしいが正直おっかない (´・ω・`)
競売物件を登記してもらったとしても、残置物は元所有者のままという現実
無事落札出来て、裁判所に登記を移して頂いても
土地と建物の所有権が移っているだけで、元所有者の残置物は元所有者のままだ。
調べてみると、入居者とコンタクトが取れるようになったら念書を取っておいてから
あとは、業者に丸投げで残置物を処分するのが一般的らしい。
今回のケース 陳述書を見てみると債務者は病気で他県に住んでおり、今現在は空き家だと言うが、昨年の夏までは入居していたという。
今回が初めての競売物件の検討だが、恐らく、他のケースに比べて念書を取るまでのハードルというか難易度は低かった方だったんではなかろうか？
債務者が相続物件の処分が面倒くさくなって隣県にでも引っ越した様にも見れるが、持病があるのに他県に引っ越す気力はあるんだ？逃げたんか？とも感じられる。
他のケースの事はまだよく分からんが、非協力的なのが明らかな占有者の場合あんまり素人は手を出さないほうがいいんだろうな。
今回のケースは、協力的な元占有者だったと信じたい。
何故競売物件の占有者達は、競売前に引っ越してしまうのか調べてみた
競売が成立すると、立ち退かなければいけない
↓
競売で家が売れても、債務者の負債は売却額だけ減るだけで債務は残る。
↓
どのみち自己破産が視野に入っている状況なので、自己破産前の傷が無い状態で賃貸住宅の入居審査をパスしておいた方が良く
引っ越した上で自己破産キメた方が、競売後露頭に迷わずに済むのだという。
他の物件の陳述書でも似た感じだったので、何となく気持ち悪かったが彼らにも色々都合というものがあるんですね。
相場がよくわからないので、最低落札価格で入札を目論むも
実際にはTQQQが4月から暴騰しはじめたので、保証金の現金化は諦め
バーチャル入札と言う名の入札したつもりで、入札当日まで放置していた。
想定していた入札額は、最低落札価格付近の90諭吉。
辺鄙な場所にあった物件なので、入札者は居ないだろうという腹だった。
結果は183諭吉と、最低落札価格の約倍であった。
入札人数は6人で個人の方が落札された模様。結構人気があったみたいです(´・ω・｀)
現実は厳しいですなぁ。
今回の検討の結果、競売物件について調べ多少は詳しくはなったので、時間の無駄では無かったと思う。
余談だが宅建で時効取得の項目で他人の土地という事情を知らずに、意思を持って占有開始で10年で時効取得という事を学ぶのだが、正直ピンと来てなかった。
そもそも、他人の土地を専有して10年間も何も知らんで占有出来るものなのか？と
今回競売物件を調べたことで、ありえる状況なんだという事が分かった。
競売で登記だけ移しても、残置物を残している占有者を放置している限り占有者の占有を事実上認めている事になるんですな。
裁判所が登記してくれてるから対抗は出来るんだが、もし、取得した宅地に知らない占有者がいて意思を持って専有して20年すれば引っ繰りかえされちゃう可能性だってあるんですがね。
現占有者から移すんだからそれは無いと思うんだけど、半端に勉強しとるからなぁ。
残置物を処分するには大体2ルートあるらしい
a、裁判所に手数料払って公示送達して貰って所有者が居ない事を確定
b 元占有者に念書を書いてもらう
ｂは先程書いたが、aルートを選ぶと一見楽そうに見えるが
保管し、公開するための費用と時間が数ヶ月かかる上に、引っ越し業者？的な業者も機関のお抱え業者で割高で
確定してからの戻しの作業もあるので、費用がウン十万とするらしい((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ
色々調べてみて勉強になった
